ผ่อนบ้าน 5,000 ยังไงให้หมดไวที่สุด: เผย 3 เทคนิคประหยัดเงินแสน

ความฝันในการมีบ้านเป็นของตัวเองมาพร้อมกับภาระการผ่อนชำระระยะยาว แต่คุณทราบหรือไม่ว่ามี เทคนิคสำคัญที่ช่วยให้คุณผ่อนบ้านหมดไวที่สุด ได้อย่างไม่น่าเชื่อ? กุญแจสำคัญคือการทำความเข้าใจและใช้ประโยชน์จากหลักการ “ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก” (Effective Rate) ซึ่งหมายความว่า ยิ่งคุณลดเงินต้นคงเหลือได้เร็วเท่าไร ดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่ายก็จะลดลงตามไปเท่านั้น บทความนี้จะเจาะลึกวิธีคำนวณดอกเบี้ยจริงในแต่ละงวด พร้อมเผย 3 เทคนิคเด็ดที่ช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลายแสนบาทและมีอิสระทางการเงินจากบ้านได้เร็วขึ้น

หลักการสำคัญของการผ่อนบ้าน: ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก (Effective Rate) คืออะไร?

หลักการสำคัญที่คนผ่อนบ้านต้องรู้คือระบบการคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งแตกต่างจากการคิดดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอื่น ๆ โดยสิ้นเชิง หัวใจของหลักการนี้คือ:

• ดอกเบี้ยจะคำนวณจาก “เงินต้นคงเหลือ” ณ วันที่ชำระงวดนั้น ๆ เท่านั้น ไม่ใช่จากยอดกู้ทั้งหมด
• ดังนั้น การชำระค่างวดในช่วงปีแรก ๆ สัดส่วนของดอกเบี้ยจะสูงกว่าเงินต้นมาก
• กุญแจสำคัญ: ยิ่งคุณ “โปะ” เงินต้นได้มากและเร็วเท่าไร เงินต้นคงเหลือยิ่งลดลงเร็วเท่านั้น ทำให้ดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่ายในงวดถัดไปลดลงตามไปด้วยโดยอัตโนมัติ

วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านรายวันในแต่ละงวด

การคิดดอกเบี้ยบ้านจะถูกคำนวณแบบ รายวัน (Daily Basis) ตามจำนวนวันของงวดนั้น ๆ เพื่อให้คุณเห็นภาพชัดเจน ลองดูตัวอย่างการคำนวณด้วยสูตรพื้นฐานดังนี้:

ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยบ้าน

สูตรคำนวณดอกเบี้ยบ้านต่องวด:

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย = เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ย (%) x จำนวนวันในงวด / จำนวนวันต่อปี (365)

สมมติฐานตัวอย่าง:

• ยอดกู้เริ่มต้น: 1,000,000 บาท
• อัตราดอกเบี้ย: 4% ต่อปี
• ระยะเวลาผ่อน: 30 ปี
• ค่างวดต่อเดือน (โดยประมาณ): 5,000 บาท

 

การคำนวณดอกเบี้ยในงวดแรก (สมมติ 30 วัน):

ดอกเบี้ย = 1,000,000 x 4% x 30 / 365 ประมาณ 3,287.67 บาท

รายการ	จำนวนเงิน (บาท)
ค่างวดที่จ่าย	5,000
เป็นดอกเบี้ย	3,288
ตัดเงินต้น	1,712
เงินต้นคงเหลือ	998,288

 

สัดส่วนดอกเบี้ยและเงินต้นจะเปลี่ยนไปอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป?

ข้อมูลนี้แสดงให้เห็นถึงพลังของการลดต้นลดดอก เมื่อคุณผ่อนชำระไปเรื่อย ๆ สัดส่วนการตัดเงินต้นในค่างวด 5,000 บาท จะเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน:

ช่วงเวลาผ่อน	ดอกเบี้ยที่จ่าย	เงินต้นที่ตัด	สัดส่วนการเปลี่ยนแปลง
ปีที่ 1	3,288 บาท	1,712 บาท	ดอกเบี้ยสูง
ปีที่ 5	3,029 บาท	1,971 บาท	เงินต้นเริ่มเพิ่ม
ปีที่ 10	2,571 บาท	2,429 บาท	ใกล้จะเท่ากัน
ปีที่ 15	2,013 บาท	2,987 บาท	เงินต้นมากกว่าดอกเบี้ยแล้ว
ปีที่ 25	497 บาท	4,503 บาท	ดอกเบี้ยหดเหลือน้อยมาก

 

3 เทคนิค “ลดต้น ลดดอก” ที่ช่วยให้คุณผ่อนบ้านหมดไวที่สุด

เพื่อเร่งให้การผ่อนบ้านหมดเร็วกว่ากำหนด (เช่น จาก 30 ปี เหลือ 15-20 ปี) คุณต้องใช้กลยุทธ์ที่เน้นการลดเงินต้นคงเหลือให้เร็วที่สุด ซึ่งมี 3 วิธีหลักที่ทุกคนสามารถทำได้:

1. โปะเพิ่มเมื่อมีเงินก้อน (The Lump-Sum Method)

• วิธีการ: นำเงินก้อนพิเศษที่ได้รับ เช่น โบนัสประจำปี, เงินคืนภาษี, หรือเงินพิเศษอื่น ๆ ไปชำระ “เพิ่มจากค่างวดปกติ” และ ระบุกับธนาคารว่าเป็นการตัดเงินต้นทั้งหมด
• ผลลัพธ์: การโปะเงินต้นแม้เพียง 10,000 – 50,000 บาท มีผลลดเงินต้นคงเหลือได้ทันที ซึ่งส่งผลให้การคำนวณดอกเบี้ยในวันถัดไปลดลงทันที ทำให้ประหยัดดอกเบี้ยได้มากที่สุด

2. ผ่อนเกินขั้นต่ำทุกเดือน (The Consistency Method)

• วิธีการ: จ่ายค่างวดมากกว่ายอดขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดทุกเดือนอย่างสม่ำเสมอ เช่น หากค่างวดคือ 5,000 บาท ให้จ่าย 6,000 บาท (ส่วนที่เพิ่ม 1,000 บาท จะนำไปตัดเงินต้นทั้งหมด)
• ผลลัพธ์: การจ่ายเพิ่มเดือนละเล็กน้อย เช่น 1,000 – 2,000 บาท จะสะสมและช่วยลดระยะเวลาผ่อนบ้านโดยรวมลงไปได้หลายปีอย่างมีนัยสำคัญ

3. รีไฟแนนซ์ทุก 3-5 ปี (The Rate-Hunting Method)

• วิธีการ: เมื่อครบกำหนดสัญญาดอกเบี้ยคงที่ (ส่วนใหญ่ 3 ปี) ให้เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของธนาคารอื่น หากพบอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ให้ทำการ “รีไฟแนนซ์” เพื่อย้ายหนี้ไปอยู่กับธนาคารใหม่
• ผลลัพธ์: การรีไฟแนนซ์เป็นการลด “อัตราดอกเบี้ย” ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญในสูตรคำนวณ ทำให้ดอกเบี้ยที่คุณจ่ายตลอดอายุสัญญาลดลงอย่างมหาศาล และเป็นหนึ่งในวิธีที่ช่วยให้บ้านหมดไวและประหยัดที่สุด

 

สรุป: เป้าหมายคือการเป็นไทจากบ้านให้เร็วที่สุด

บ้านจะหมดไวและดอกเบี้ยจะลดลงอย่างมีประสิทธิภาพ ก็ต่อเมื่อคุณเร่ง “ตัดเงินต้น” ให้เร็วที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการโปะก้อนใหญ่ หรือการผ่อนเกินขั้นต่ำอย่างสม่ำเสมอ รวมกับการรีไฟแนนซ์เพื่อลดอัตราดอกเบี้ย จะทำให้คุณประหยัดเงินได้เป็นหลักแสนและมีอิสระทางการเงินก่อนเพื่อน